De ejer deres hjem; andre ejer jorden under dem | Your Turn

Dette opinionsindlæg blev oprindeligt offentliggjort i Ventura County Star.

af Dr. Jamshid Damooei

Ifølge en undersøgelse fra CalNEXT/VEIC fra 2023 med titlen “Mobile and Manufactured Housing Market Characterization” har Ventura County mere end 90 mobile home-parker med mere end 10.000 pladser. Antallet omfatter 25 parker i ubebyggede områder.

Et værdigt liv afhænger af overkommelighed; det afgør, om personer og familier kan opfylde deres basale behov – bolig, mad og sundhedspleje – med deres indkomst. Når lønningerne stagnerer eller sociale beskyttelsesmekanismer svækkes samtidig med at priserne stiger, forværrer det fattigdommen, selv blandt arbejderklassen. Manglende overkommelighed tvinger ofte til kompromiser i livskvaliteten, såsom at bo i overfyldte boliger eller at blive hjemløse, undvære måltider eller undgå lægebehandling. Ventura County er et velhavende samfund med sine egne udfordringer for tusindvis af familier. Overkommeligheden for bolig er højt på listen over prioriteter.

Boligelementet for Ventura County for perioden 2021-2029 identificerer udtrykkeligt mobilhomeparker som en boligmulighed, der giver mulighed for bolig til beboere med lav indkomst i områder og stater med store økonomiske ressourcer. Boligkontrollprogrammet i countyet bidrager ifølge elementet til at bevare denne overkommelige pris.

Fylket har udpeget otte seniorparker til mobile hjem inden for sine ikke-befolkningsområder. Mindst 80% af pladserne i disse parker skal have mindst én beboer på 55 år eller ældre. Byen Ventura er særligt tydelig: De oplyser, at mobile hjem giver overkommelig bolig for mange ældre og lavindkomstfamilier, herunder nogle ekstremt lavindkomsthusholdninger, og at seniorer udgør flertallet af beboerne i mobile hjemparker. Byens lejestabiliseringslovgivning dækker omkring 1.850 pladser. Fylket driver lejeregulering, fordi mobile hjemparker er en vigtig kilde til overkommelig bolig. Den aktuelle lovgivning tillader kun en ministeriel lejeforhøjelse i 2026, knyttet til justeringerne for leveomkostningerne for Social Security.

At hjælpe ældre med at leve et værdigt liv er ikke valgfrit – det er en nødvendighed. En undersøgelse fra Ventura County Community Foundation viser, at landets befolkning over 65 år vil vokse med mere end 85 procent fra 2020 til 2060, og befolkningen over 85 år vil vokse med mere end 300 procent. Ældredannelse er en fordel; at leve et værdigt liv er en rettighed.

Indbyggerne i campingpladser ejer ofte ikke jorden, hvor deres boliger ligger. Hvis en ejendomsejer ikke kan betale huslejen, kan han/hun i sidste ende miste lejekontrakten. Lovgivningen kræver generelt, at ejeren sælger eller flytter campingvognen ud af campingpladsen i stedet for at overdrage ejerskabet af boligen. At flytte en campingvogn kan være ekstremt dyrt og potentielt skadeligt, hvilket er en af grundene til, at staten tilbyder særlige beskyttelsesforanstaltninger til campingvognsejere.

Ventura Countys mobile home-parker har en blandet ejerskabsstruktur, der omfatter beboerfinansierede fællesskaber, familiebrugere og individuelle ejere samt en stigende andel af ejere med virksomhedsmæssig eller investeringsorientering. Som andre amter og regioner tiltrækker Ventura County i stigende grad virksomhedsejere og investeringsejere, hvilket transformerer en boligsektor, der tidligere var domineret af familiebrugere og individuelle ejere.

Et amt kan ikke forhindre virksomhedsinvesting i udlejningsejendomme. Men det kan udfordre virksomhedens vækst og markedsdominans ved at investere i social bolig, herunder ved at få offentlige og nonprofitorganisationer til at investere i boliger, der aldrig vil blive solgt på markedet, ved at acceptere boligkuponer og ved at tilbyde overkommelige lejemål til mennesker i nød. Denne langsigtede løsning har brug for presserende støtte fra vores valgte embedsmænd på lokalt og statsligt niveau.

På kort og mellemlang sigt kan flere foranstaltninger hjælpe med at beskytte beboerne, især de mest sårbare, såsom ældre med fast indkomst. Mange af disse foranstaltninger findes allerede, men vi er nødt til at sætte en præcedens, der forhindrer dem, der ønsker at gå for vidt og drive drastiske lejeforhøjelser. Tilfældene med 45% lejeforhøjelser for beboere i mobile hjemsparker i Thousand Oaks og Santa Paula fra den virksomhedsejers side, der for nylig erhvervede begge, er gode eksempler på sådanne forsøg. Virksomheden sagsøger begge byer for at få tilladelse til forhøjelserne, og domstolen vil afgøre udfaldet.

Det er afgørende at fastlægge et forudsigeligt årligt huslejekap. Det er svært at forestille sig, at en investor ikke tager sådanne bestemmelser i betragtning i sin investeringsstrategi, især i betragtning af stigende ejendomsskatter, forsikring og gældsforpligtelser. Hvis en investor frivilligt betaler en høj pris for en reguleret park, bør beboerne ikke automatisk bære omkostningerne ved denne erhvervelsesstrategi.

Vi bør være bevidste om den potentielle skade, når et lejejusteringsudvalg fastslår, at en væsentlig stigning er berettiget over en periode på et par år. Forestil dig, at en lejeforhøjelse på 30 procent skulle gennemføres over tre år. Det ville betyde en årlig stigning på 10 procent i de næste tre år, og for lejerne med fast indkomst, såsom ældre mennesker, er dette uacceptabelt.

Statlige og lokale myndigheder bør tilbyde lån med lav eller ingen rente, lånegarantier eller teknisk bistand til beboergrupper, der ønsker at købe deres park. Enhver parkejer, der søger en ekstraordinær lejeforhøjelse, bør offentliggøre alle årsagerne til forhøjelsen og demonstrere, hvordan de har besluttet at købe ejendommen, idet de tager højde for alle sådanne omkostninger. For ældre, handicappede eller personer med fast indkomst kan regeringer etablere målrettet lejehjælp eller beskyttelse mod økonomiske vanskeligheder.

At investere i ejendomsbesiddelse, der kan give en rimelig afkastning på investeringen, er lovligt. Men boligfinansiering opstår, når boliger i stigende grad behandles som finansieringsaktiver for at maksimere investorernes afkast i stedet for at blive brugt som boliger, hvilket skaber en alvorlig risiko for højere leje, forflyttelser og en nedsat boligfinansieringsmulighed. Californien generelt og Ventura County i særdeleshed bør tage alle mulige skridt for at gøre det umuligt.

Jamshid Damooei, Ph.D., er professor og administrerende direktør for Center for Economics of Social Issues (CESI) ved California Lutheran University. For mere information om den omfattende undersøgelse, se her “Kaliforniens boligkrise: Problemetets rødder og hvad der venter os fremover.”