Eles possuem suas próprias casas; outros possuem o solo sob elas | Your Turn
Este artigo foi originalmente publicado no jornal Ventura County Star.
por Dr. Jamshid Damooei
Segundo um estudo de 2023 da CalNEXT/VEIC intitulado “Caracterização do Mercado de Habitação Móvel e Fabricada”, o Condado de Ventura possui mais de 90 parques de casas móveis com mais de 10.000 unidades. Este número inclui 25 parques em áreas não incorporadas.
Uma vida digna depende da acessibilidade; ela determina se indivíduos e famílias conseguem satisfazer suas necessidades básicas — moradia, alimentação e cuidados de saúde — com o rendimento disponível. Quando os salários estagnam ou as proteções sociais enfraquecem enquanto os preços aumentam, a pobreza se aprofunda, mesmo entre os trabalhadores. A falta de acessibilidade muitas vezes leva a compromissos na qualidade de vida, como morar em habitações superlotadas ou ficar sem moradia, faltar refeições ou evitar tratamento médico. O Condado de Ventura é uma comunidade rica, que enfrenta desafios para milhares de famílias. A acessibilidade habitacional está no topo da lista.
O Plano de Habitação de Ventura County para o período de 2021 a 2029 identifica explicitamente os parques de casas móveis como uma opção habitacional que oferece oportunidades para moradores de baixa renda em áreas e estados com recursos abundantes, e afirma que o programa de controle de aluguéis do condado contribui para manter essa acessibilidade.
O condado designou oito parques de casas móveis em áreas não incorporadas. Pelo menos 80% dos espaços nesses parques devem ter pelo menos um morador com 55 anos ou mais. A cidade de Ventura é particularmente explícita: afirma que as casas móveis proporcionam moradia acessível para muitos idosos e famílias de baixa renda, incluindo algumas famílias com rendas extremamente baixas, e que os idosos representam a maioria dos moradores em parques de casas móveis. A regulamentação de controle de aluguéis da cidade abrange cerca de 1.850 espaços. O condado opera o controle de aluguéis porque os parques de casas móveis são uma importante fonte de moradia acessível. A regulamentação atual permite apenas um aumento ministerial do aluguel em 2026, vinculado às alterações de custos de vida do Instituto de Seguro Social.
Ajudar os idosos a ter uma vida digna não é opcional — é essencial. Um estudo da Ventura County Community Foundation revela que a população com mais de 65 anos do condado aumentará em mais de 85% entre 2020 e 2060, e a população com mais de 85 anos aumentará em mais de 300%. Envelhecer é um privilégio; viver uma vida digna é um direito.
Os moradores de parques de casas móveis muitas vezes não possuem a terra em que estão construídas suas residências. Se um proprietário não conseguir pagar o aluguel, ele pode acabar perdendo a posse do imóvel. A lei geralmente exige que o proprietário venda ou retire a casa móvel do parque, em vez de ceder a propriedade do imóvel. Mover uma casa móvel pode ser extremamente caro e potencialmente prejudicial, o que é uma das razões pelas quais o estado oferece proteções especiais para os proprietários de casas móveis.
Os parques de casas móveis do Condado de Ventura têm uma estrutura de propriedade mista, incluindo comunidades de propriedade dos moradores, proprietários familiares e indivíduos, além de uma parcela crescente de proprietários corporativos e de investimento. Assim como outros condados e regiões, o Condado de Ventura está atraindo cada vez mais proprietários corporativos e de investimento, transformando um setor habitacional que antes era dominado por proprietários familiares e individuais.
Um condado não pode impedir o investimento corporativo em imóveis de aluguel. No entanto, ele pode desafiar o crescimento corporativo e o domínio do mercado investindo em habitação social, incluindo a participação de organizações governamentais e sem fins lucrativos no investimento em imóveis que nunca serão vendidos no mercado, o uso de vouchers de habitação e a oferta de aluguéis acessíveis para pessoas em situação de necessidade. Essa solução de longo prazo precisa de apoio urgente dos nossos representantes eleitos no nível local e estadual.
No curto e médio prazo, várias medidas podem ajudar a proteger os moradores, especialmente os mais vulneráveis, como os idosos com rendimentos fixos. Muitas dessas medidas já existem, mas precisamos estabelecer um precedente que impeça aqueles que querem abusar da situação e impulsionar aumentos drásticos das aluguéis. Os casos de 45% aumentos de aluguéis para moradores de parques de casas móveis em Thousand Oaks e Santa Paula, por parte do proprietário corporativo que recentemente adquiriu ambos, são bons exemplos dessas tentativas. A empresa está processando ambas as cidades para permitir esses aumentos, e o tribunal decidirá o resultado.
Estabelecer um limite anual previsível para os aluguéis é essencial. É difícil imaginar um investidor que não tenha considerado essa regulamentação em sua estratégia de investimento, especialmente considerando os aumentos nos impostos sobre imóveis, seguros e obrigações de dívidas. Se um investidor pagar voluntariamente um preço elevado por um parque regulamentado, os moradores não deveriam automaticamente arcar com o custo dessa estratégia de aquisição.
Devemos estar atentos à potencial danos quando uma comissão de revisão de aluguéis determina que um aumento substancial é justificado ao longo de alguns anos. Imagine que um aumento de aluguéis de 30% seja implementado em três anos. Isso significaria um aumento anual de 10% nos próximos três anos, e para os inquilinos de renda fixa, como os idosos, isso é inaceitável.
Os governos estaduais e locais devem oferecer empréstimos com juros baixos ou inexistentes, garantias de empréstimo ou assistência técnica a grupos residentes que desejam comprar seu parque. Todos os proprietários de parques que desejam aumentar o aluguel extraordinariamente devem divulgar todas as razões para a decisão e demonstrar como decidiram adquirir o imóvel, incluindo todos os custos envolvidos. Para moradores idosos, com deficiência ou com rendimentos fixos, os governos poderiam estabelecer programas de assistência de aluguel direcionados ou medidas de proteção em caso de dificuldades financeiras.
Investir em propriedade imobiliária que possa proporcionar um retorno razoável sobre o investimento é legal. No entanto, a financiarização da habitação ocorre quando as casas são cada vez mais tratadas como ativos financeiros para maximizar os retornos dos investidores, em vez de serem considerados locais para viver, criando um risco sério de aumentos nos aluguéis, deslocamentos e redução da acessibilidade habitacional. A Califórnia, em geral, e o Condado de Ventura, em particular, devem tomar todas as medidas possíveis para torná-lo impossível.
Jamshid Damooei, Ph.D., é professor e diretor executivo do Centro de Economia de Questões Sociais (CESI) da California Lutheran University. Para mais informações sobre o estudo abrangente, consulte: “Crise habitacional da Califórnia: raízes do problema e o que está por vir.”