Ellos son los propietarios de sus viviendas; otros son los propietarios del suelo bajo ellas | Your Turn
Este artículo de opinión fue publicado originalmente en el periódico Ventura County Star.
por el Dr. Jamshid Damooei
Según un estudio de CalNEXT/VEIC de 2023 titulado “Caracterización del mercado de la vivienda móvil y de manufactura”, el condado de Ventura cuenta con más de 90 parques de casas móviles con más de 10.000 plazas. Este número incluye 25 parques ubicados en áreas no incorporadas.
Una vida digna depende de la accesibilidad; determina si las personas y las familias pueden satisfacer sus necesidades básicas —la vivienda, la alimentación y la atención médica— con su ingreso. Cuando los salarios se estancan o las protecciones sociales se debilitan mientras los precios aumentan, la pobreza se profundiza, incluso entre las personas que trabajan. La falta de accesibilidad a la vivienda a menudo obliga a hacer concesiones en la calidad de vida, como vivir en viviendas superpobladas o caer en la pobreza, saltarse las comidas o evitar el tratamiento médico. El condado de Ventura es una comunidad próspera, pero tiene sus desafíos para miles de familias. La accesibilidad a la vivienda está en la cima de la lista.
El Plan de Vivienda de Ventura County para 2021-2029 identifica explícitamente los parques de casas móviles como una opción de vivienda que ofrece oportunidades para los residentes de bajos ingresos en áreas y estados con recursos limitados, y afirma que el programa de control de los alquileres del condado ayuda a mantener esa accesibilidad a la vivienda.
El condado ha designado ocho parques de casas móviles en sus áreas no incorporadas. Al menos el 80% de los espacios de esos parques deben tener al menos un residente de 55 años o más. La ciudad de Ventura es particularmente explícita: afirma que las casas móviles ofrecen vivienda asequible para muchos mayores y familias de bajos ingresos, incluidas algunas familias con ingresos extremadamente bajos, y que los mayores constituyen la mayoría de los residentes en parques de casas móviles. La ordenanza de regulación de los alquileres de la ciudad cubre alrededor de 1.850 espacios. El condado aplica el control de los alquileres porque los parques de casas móviles son una importante fuente de vivienda asequible. La ordenanza vigente permite un aumento ministerial de los alquileres solo en 2026, vinculado a los ajustes de la inflación de la Seguridad Social.
Ayudar a los mayores a llevar una vida digna no es algo opcional; es esencial. Un estudio de la Ventura County Community Foundation revela que la población de más de 65 años del condado aumentará en más del 85% entre 2020 y 2060, y la población de más de 85 años aumentará en más de 300%. Envejecer es un privilegio; vivir una vida digna es un derecho.
Los residentes de parques de casas móviles a menudo no son propietarios de los terrenos en los que se encuentran sus viviendas. Si un propietario no puede pagar el alquiler, podría perder finalmente el derecho de uso de la vivienda. La ley generalmente exige que el propietario venda o retire la casa móvil del parque en lugar de ceder la propiedad de ella. Mudarse con una casa móvil puede ser extremadamente costoso y potencialmente perjudicial, lo que es una de las razones por las que el estado brinda protecciones especiales a los propietarios de casas móviles.
Los parques de casas móviles del condado de Ventura tienen una estructura de propiedad mixta, que incluye comunidades de propietarios residentes, propietarios familiares e individuales, y una participación creciente de propietarios corporativos e inversores. Al igual que otros condados y regiones, el condado de Ventura está atraendo cada vez más a propietarios corporativos e inversores, transformando un sector inmobiliario que antes estaba dominado por propietarios familiares e individuales.
Un condado no puede impedir la inversión corporativa en propiedades de alquiler. Sin embargo, puede poner freno al crecimiento corporativo y al dominio del mercado invirtiendo en vivienda social, incluyendo la participación de organizaciones gubernamentales y sin fines de lucro en la construcción de viviendas que nunca serán vendidas en el mercado, la aceptación de cupos de vivienda y la oferta de alquileres asequibles para las personas necesitadas. Esta solución a largo plazo necesita apoyo urgente de nuestros funcionarios electos a nivel local y estatal.
A corto y mediano plazo, varias medidas pueden ayudar a proteger a los residentes, especialmente a los más vulnerables, como los mayores con ingresos estables. Muchas de estas medidas ya existen, pero necesitamos establecer un precedente que impida que quienes quieran ir más allá y provocar aumentos drásticos de los alquileres lo hagan. Los casos de 45% aumentos de alquileres para residentes de parques de casas móviles en Thousand Oaks y Santa Paula, por parte del propietario corporativo que recientemente adquirió ambos, son buenos ejemplos de tales intentos. La empresa está demandando a ambas ciudades para que permitan estos aumentos, y el tribunal decidirá el resultado.
Es fundamental establecer un límite anual predecible para el alquiler. Es difícil imaginar a un inversor que no tenga en cuenta esta normativa en su estrategia de inversión, especialmente teniendo en cuenta los aumentos en los impuestos sobre la propiedad, las obligaciones de seguro y de deuda. Si un inversor paga voluntariamente un precio elevado por un parque regulado, los residentes no deberían asumir automáticamente el coste de esa estrategia de adquisición.
Debemos estar conscientes del daño potencial cuando un comité de revisión de los alquileres determine que un aumento sustancial es justificado en un período de varios años. Imaginemos que un aumento del alquiler de 30% se aplique en tres años. Esto significaría un aumento anual del 10% durante los próximos tres años, y para los inquilinos con renta fija como los mayores de edad, esto es inaceptable.
Los gobiernos estatales y locales deberían ofrecer préstamos con interés reducido o sin interés, garantías de préstamos o asistencia técnica a los grupos residentes que buscan comprar su parque. Todos los propietarios de parques que soliciten un aumento extraordinario de los alquileres deberían revelar todas las razones para dicho aumento y demostrar cómo decidieron adquirir la propiedad, incluyendo todos los costos asociados. Para los residentes mayores, con discapacidad o con ingresos limitados, los gobiernos podrían establecer programas de asistencia a la renta o protecciones contra dificultades económicas específicas.
Invertir en la propiedad inmobiliaria que pueda proporcionar una rentabilidad razonable es legal. Sin embargo, la financiarización de la vivienda ocurre cuando los hogares se tratan cada vez más como activos financieros para maximizar los rendimientos de los inversores en lugar de ser lugares donde vivir, lo que crea un riesgo grave de aumentos de los alquileres, desplazamientos y una reducción de la accesibilidad a la vivienda. En general, California y, en particular, el Condado de Ventura deberían tomar todas las medidas posibles para hacer esto imposible.
Jamshid Damooei, Ph.D., es profesor y director ejecutivo del Centro de Economía de Cuestiones Sociales (CESI) de la California Lutheran University. Para obtener más información sobre el estudio completo, consulte: “La crisis de la vivienda en California: raíces del problema y lo que nos espera”