Essi possiedono le loro case; altri possiedono il terreno sotto di esse | Your Turn

Questo articolo di opinione è stato originariamente pubblicato sul giornale Ventura County Star.

da Dr. Jamshid Damooei

Secondo uno studio CalNEXT/VEIC del 2023 intitolato “Caratterizzazione del mercato delle case mobili e delle case prefabbricate”, il conteggio comprende 90 o più parchi di case mobili con oltre 10.000 posti letto. Questo conteggio include 25 parchi situati in aree non incluse nel comune.

Una vita dignitosa dipende dalla possibilità di soddisfare i bisogni fondamentali — alloggio, cibo e assistenza sanitaria — con i propri redditi. Quando i salari stagnano o le protezioni sociali si indeboliscono mentre i prezzi aumentano, la povertà si intensifica, anche tra le persone che lavorano. La mancanza di accessibilità spesso porta a compromessi sulla qualità della vita, come vivere in alloggi sovraffollati o diventare senzatetto, saltare i pasti o evitare cure mediche. Il Ventura County è una comunità benestante, ma presenta sfide per migliaia di famiglie. L’accessibilità abitativa è al primo posto dell’elenco.

L’Elemento abitativo del Ventura County per il periodo 2021-2029 identifica esplicitamente i parchi di case mobili come opzione abitativa che offre opportunità ai residenti a basso reddito nelle aree e negli stati con elevati livelli di reddito, e il programma di controllo dei prezzi dei canoni di affitto del distretto contribuisce a mantenere tale accessibilità economica.

La contea ha designato otto parchi di case mobili all'interno delle sue aree non incorporate. Almeno l'80% degli alloggi in questi parchi deve avere almeno un residente di età pari o superiore a 55 anni. La città di Ventura è particolarmente chiara: afferma che le case mobili offrono alloggio a prezzi accessibili per molti anziani e famiglie a basso reddito, tra cui alcune famiglie con reddito estremamente basso, e che gli anziani costituiscono la maggioranza degli abitanti dei parchi di case mobili. L'ordinanza sulla stabilizzazione dei prezzi dei canoni di affitto della città copre circa 1.850 alloggi. La contea gestisce l'ordinanza sulla stabilizzazione dei prezzi perché i parchi di case mobili rappresentano una importante fonte di alloggio a prezzi accessibili. L'attuale ordinanza consente un aumento dei canoni di affitto solo nel 2026, legato agli adeguamenti della Costituzione per il costo della vita.

Aiutare gli anziani a vivere una vita dignitosa non è opzionale: è essenziale. Secondo uno studio della Ventura County Community Foundation, la popolazione di oltre 65 anni del conteggio crescerà di oltre 85% tra il 2020 e il 2060, mentre la popolazione di oltre 85 anni aumenterà di oltre 300%. Invecchiare è un privilegio; vivere una vita dignitosa è un diritto.

I residenti dei parchi di case mobili spesso non possiedono i terreni su cui si trovano le loro case. Se un proprietario di casa non è in grado di pagare l’affitto, potrebbe finire per perdere il diritto di occupazione. La legge richiede generalmente che il proprietario venda o rimuova la casa mobile dal parco anziché cedere la proprietà dell’immobile. Mover una casa mobile può essere estremamente costoso e potenzialmente dannoso, motivo per cui lo Stato fornisce protezioni speciali ai proprietari di case mobili.

I parchi di case mobili del Ventura County presentano una struttura proprietaria mista, che comprende comunità di proprietà dei residenti, proprietari familiari e singoli, oltre a una quota crescente di proprietari aziendali e orientati agli investimenti. Come altri comitati e regioni, il Ventura County sta attirando sempre più proprietari aziendali e di investimento, trasformando un settore dell’edilizia abitativa che un tempo era dominato da proprietari familiari e singoli.

Un'autorità regionale non può impedire gli investimenti delle imprese nel settore immobiliare residenziale. Tuttavia, può contrastare la crescita delle imprese e il dominio del mercato investendo in edilizia sociale, includendo l'investimento di organizzazioni governative e non a scopo di lucro in immobili che non verranno mai venduti sul mercato, l'accettazione di voucher per l'affitto e l'offerta di affitti accessibili alle persone in difficoltà. Questa soluzione a più lungo termine richiede un sostegno urgente da parte dei nostri politici locali e statali.

A breve e a medio termine, diverse misure possono contribuire a proteggere i residenti, in particolare i più vulnerabili, come gli anziani con redditi fissi. Molte di queste misure già esistono, ma dobbiamo stabilire un precedente che impedisca a chi vuole andare oltre i limiti e provocare aumenti dei canoni di locazione drammatici. I casi di 45% aumenti dei canoni per i residenti dei campeggi mobile home a Thousand Oaks e Santa Paula, da parte del proprietario aziendale che di recente ha acquisito entrambi, sono buoni esempi di tali tentativi. La società sta facendo causa a entrambe le città per consentire questi aumenti, e il tribunale deciderà il verdetto.

È essenziale stabilire un tetto annuo delle rendite variabili. È difficile immaginare un investitore che non tenga conto di una normativa del genere nella propria strategia di investimento, soprattutto considerando l’aumento delle tasse sui beni immobili, delle assicurazioni e degli obblighi di debito. Se un investitore paga volontariamente un prezzo elevato per un parco regolamentato, i residenti non dovrebbero automaticamente sostenere il costo di tale strategia di acquisizione.

Dobbiamo essere consapevoli del potenziale danno quando un'autorità di revisione dei canoni di affitto stabilisce che un aumento sostanziale è giustificato nel corso di alcuni anni. Immaginate un aumento del canone di affitto del 30% suddiviso in tre anni. Ciò significherebbe un aumento annuale del 10% nei prossimi tre anni, e per i locatari con reddito fisso come gli anziani questo è inaccettabile.

Gli enti statali e locali dovrebbero offrire prestiti a tassi bassi o senza interessi, garanzie sui prestiti o assistenza tecnica ai gruppi residenti che intendono acquistare il loro parco. Ogni proprietario di parco che intenda aumentare l'affitto straordinariamente dovrebbe rivelare tutte le motivazioni dell'aumento e dimostrare come abbia deciso di acquistare la proprietà, tenendo conto di tutti i costi connessi. Per i residenti anziani, disabili o con reddito fisso, gli enti potrebbero stabilire un programma di sostegno ai prezzi degli alloggi o misure di protezione in caso di difficoltà.

Investire nella proprietà immobiliare che possa offrire un rendimento ragionevole dell’investimento è legale. Tuttavia, la finanziarizzazione dell’edilizia avviene quando le case vengono trattate sempre più come beni finanziari per massimizzare i rendimenti degli investitori anziché come luoghi in cui vivere, creando un serio rischio di aumenti dei prezzi delle affittanze, di espulsioni e di una riduzione dell’accessibilità abitativa. La California, in generale, e il Ventura County in particolare, dovrebbero adottare ogni possibile misura per impedirlo.

Jamshid Damooei, Ph.D., è professore e direttore esecutivo del Center for Economics of Social Issues (CESI) presso la California Lutheran University. Per ulteriori informazioni sullo studio completo, consultate “La crisi abitativa in California: le radici del problema e cosa ci aspetta”