Ils possèdent leurs maisons ; d'autres possèdent le sol sous leurs pieds | Your Turn

Cet article de réflexion a été publié à l’origine dans le journal Ventura County Star.

par le Dr Jamshid Damooei

Selon une étude de CalNEXT/VEIC de 2023 intitulée “ Characterisation du marché des logements mobiles et de construction artisanale ”, le comté de Ventura compte plus de 90 parcs de camping-cars avec plus de 10 000 emplacements. Ce nombre comprend 25 parcs situés dans des zones non incorporées.

Une vie digne dépend de l’accessibilité financière ; elle détermine si les individus et les familles peuvent satisfaire leurs besoins essentiels — logement, nourriture et soins de santé — avec leur revenu. Lorsque les salaires stagnent ou que les protections sociales s’affaiblissent alors que les prix augmentent, la pauvreté s’intensifie, même parmi les travailleurs salariés. L’absence d’accessibilité financière oblige souvent à faire des compromis en matière de qualité de vie, comme vivre dans des logements surpeuplés ou devenir sans-abri, manquer de repas ou éviter le traitement médical. Le comté de Ventura est une communauté prospère, qui connaît ses propres défis pour des milliers de familles. L’accessibilité à l’habitat est au premier rang des préoccupations.

L’élément logement de Ventura County pour la période 2021-2029 identifie explicitement les parcs de mobil-homes comme une option de logement qui offre des opportunités aux habitants à faible revenu dans les zones et États où le programme de contrôle des loyers du comté contribue à maintenir cette accessibilité financière.

Le comté a désigné huit parcs de mobil-home dans ses zones non incorporées. Au moins 80% des emplacements de ces parcs doivent accueillir au moins un résident âgé de 55 ans ou plus. La ville de Ventura est particulièrement explicite : elle indique que les mobil-homes offrent un logement abordable pour de nombreux seniors et familles à faible revenu, y compris certaines familles extrêmement modestes, et que les seniors constituent la majorité des résidents dans les parcs de mobil-home. L’ordonnance de stabilisation des loyers de la ville couvre environ 1 850 places. Le comté applique un contrôle des loyers car les parcs de mobil-home constituent une importante source de logement abordable. L’ordonnance actuelle ne permet qu’une augmentation des loyers ministérielle en 2026, liée aux ajustements de l’indice des prix à la consommation de la Sécurité sociale.

Aider les personnes âgées à mener une vie digne n’est pas optionnel — c’est une nécessité. Selon une étude de la Ventura County Community Foundation, la population âgée de 65 ans et plus du comté va augmenter de plus de 85% entre 2020 et 2060, et la population âgée de 85 ans et plus va augmenter de plus de 300% . Le vieillissement est un privilège ; mener une vie digne est un droit.

Les résidents de parcs de mobil-home ne possèdent souvent pas les terrains sur lesquels leurs maisons sont construites. Si un propriétaire ne peut pas payer le loyer, il risque de perdre son droit de logement. La loi exige généralement que le propriétaire vende ou retire le mobil-home du parc plutôt que de céder la propriété de la maison. Le déménagement d’un mobil-home peut être extrêmement coûteux et potentiellement destructeur, ce qui explique pourquoi l’État offre des protections spéciales aux propriétaires de mobil-home.

Les parcs de mobil-home du comté de Ventura possèdent une structure d’ownership mixte, comprenant des communautés de propriétaires résidents, des propriétaires familiaux et des propriétaires privés, ainsi qu’une part croissante de propriétaires d’entreprise et d’investissement. Comme d’autres comtés et régions, le comté de Ventura attire de plus en plus d’investisseurs et d’entreprises, transformant ainsi un secteur de l’immobilier autrefois dominé par les propriétaires familiaux et les propriétaires privés.

Un comté ne peut pas empêcher les investissements d’entreprises dans le secteur locatif. Toutefois, il peut contester la croissance des entreprises et leur domination sur le marché en investissant dans le logement social, notamment en faisant investir les gouvernements et les organisations à but non lucratif dans des logements qui ne seront jamais vendus sur le marché, en acceptant des bons d’achat de logement et en offrant des loyers abordables aux personnes dans le besoin. Cette solution à plus long terme nécessite un soutien urgent de la part de nos élus aux niveaux local et fédéral.

À court et à moyen terme, plusieurs mesures peuvent aider à protéger les résidents, notamment les plus vulnérables, tels que les personnes âgées à revenus fixes. De nombreuses de ces mesures existent déjà, mais nous devons créer un précédent qui empêche ceux qui veulent aller plus loin et provoquer de fortes hausses de loyers. Les cas des 45% hausses de loyers pour les résidents de parcs de mobil-home à Thousand Oaks et à Santa Paula, par le propriétaire d’entreprise qui a récemment acquis les deux, sont de bons exemples de telles tentatives. L’entreprise poursuit les deux villes pour permettre ces hausses, et le tribunal décidera de l’issue de cette affaire.

L’établissement d’un plafond annuel prévisible des loyers est essentiel. Il est difficile d’imaginer un investisseur qui ne prend pas en compte cette réglementation dans sa stratégie d’investissement, surtout compte tenu des augmentations des taxes foncières, des assurances et des obligations de paiement de dettes. Si un investisseur paie volontairement un prix élevé pour un parc réglementé, les résidents ne devraient pas automatiquement supporter le coût de cette stratégie d’acquisition.

Nous devrions être conscients des risques potentiels lorsque le comité de révision des loyers détermine qu'une augmentation substantielle est justifiée sur plusieurs années. Imaginez une augmentation des loyers de 30%, répartie sur trois ans. Cela signifierait une augmentation annuelle de 10% au cours des trois prochaines années, et pour les locataires à revenus fixes comme les personnes âgées, cela est inacceptable.

Les gouvernements étatiques et locaux devraient offrir des prêts à faible ou pas de taux d’intérêt, des garanties de prêt ou une assistance technique aux groupes résidents qui souhaitent acheter leur parc. Chaque propriétaire de parc cherchant à augmenter son loyer exceptionnellement devrait expliquer toutes les raisons de cette hausse et démontrer comment ils ont décidé d’acheter le bien immobilier, en tenant compte de tous ces coûts. Pour les résidents âgés, handicapés ou à faible revenu, les gouvernements pourraient mettre en place des aides à la location ciblées ou des protections contre les difficultés financières.

Investir dans des biens immobiliers pouvant offrir un rendement raisonnable sur investissement est légal. Cependant, la financiarisation du logement se produit lorsque les maisons sont de plus en plus considérées comme des actifs financiers, plutôt que comme des lieux de résidence, créant un risque sérieux de hausse des loyers, de déplacement et d’accessibilité réduite à l’habitat. La Californie, en général, et le comté de Ventura en particulier, devraient prendre toutes les mesures possibles pour rendre cela impossible.

Jamshid Damooei, Ph.D., est professeur et directeur exécutif du Centre d’économie des questions sociales (CESI) à l’Université California Lutheran. Pour plus d’informations sur cette étude complète, consultez “La crise du logement en Californie : les causes du problème et l’avenir qui s’offre à nous.”