Sie besitzen ihre Häuser; andere besitzen den Boden unter ihnen | Your Turn
Dieser Meinungsbeitrag wurde ursprünglich in der Ventura County Star veröffentlicht.
von Dr. Jamshid Damooei
Laut einer Studie von CalNEXT/VEIC aus dem Jahr 2023 mit dem Titel “Mobile and Manufactured Housing Market Characterization” verfügt das Ventura County über mehr als 90 Mobilhemparkplätze mit mehr als 10.000 Stellplätzen. In diese Zahl sind 25 Parks in nicht eingemeindeten Gebieten einbezogen.
Ein würdiges Leben hängt von der Erschwinglichkeit ab; sie bestimmt, ob Einzelpersonen und Familien ihre grundlegenden Bedürfnisse – Unterkunft, Nahrung und Gesundheitsversorgung – mit ihrem Einkommen decken können. Wenn Löhne stagnieren oder soziale Sicherungsmechanismen schwächen und die Preise steigen, verschärft sich die Armut, selbst unter den Erwerbstätigen. Die fehlende Erschwinglichkeit zwingt oft zu Kompromissen in Bezug auf die Lebensqualität, wie zum Beispiel das Leben in überfüllten Unterkünften oder die Obdachlosigkeit, das Verpassen von Mahlzeiten oder das Auslassen medizinischer Behandlungen. Das Ventura County ist eine wohlhabende Gemeinde und hat für Tausende von Familien seine Herausforderungen zu bewältigen. Die Erschwinglichkeit der Wohnungen steht dabei ganz oben auf der Liste.
Das Wohnungsplanungsdokument des Bezirks Ventura für die Jahre 2021 bis 2029 identifiziert mobile Wohnmobilparkplätze ausdrücklich als Wohnoption, die für Einwohner mit niedrigem Einkommen in Gebieten mit hohem Wohnungsangebot und in Bundesstaaten mit hohem Wohnungsangebot Möglichkeiten zur Erhaltung dieser bezahlbaren Wohnungsmietpreise bietet.
Das County hat innerhalb seiner nicht eingemeindeten Gebiete acht Senior-Mobile-Home-Parks ausgewiesen. Mindestens 80% der Stellplätze in diesen Parks müssen mindestens einen Bewohner im Alter von 55 Jahren oder älter enthalten. Die Stadt Ventura ist besonders deutlich: Sie erklärt, dass mobile Wohnmobile eine bezahlbare Wohnform für viele Senioren und Familien mit geringem Einkommen darstellen, darunter auch einige Haushalte mit extrem niedrigen Einkommen, und dass Senioren die Mehrheit der Bewohner in Mobile-Home-Parks ausmachen. Die Mietpreisstabilisierungsverordnung der Stadt umfasst rund 1.850 Stellplätze. Das County betreibt Mietpreiskontrolle, da mobile Home-Parks eine wichtige Quelle erschwinglicher Wohnmöglichkeiten sind. Die aktuelle Verordnung erlaubt nur eine Mietpreissteigerung im Jahr 2026, die an die Kostendifferenzierung der Sozialversicherung geknüpft ist.
Es ist nicht optional, älteren Menschen zu helfen, ein würdiges Leben zu führen – das ist eine notwendige Maßnahme. Eine Studie der Ventura County Community Foundation ergab, dass die Bevölkerung im Alter von über 65 Jahren im County von 2020 bis 2060 um mehr als 85 Prozent und die Bevölkerung im Alter von über 85 Jahren um mehr als 300 Prozent wachsen wird. Altern ist ein Privileg; ein würdiges Leben zu führen ist ein Recht.
Die Bewohner von Wohnmobilparkplätzen besitzen oft nicht das Grundstück, auf dem ihre Wohnungen stehen. Wenn ein Hausbesitzer die Miete nicht zahlen kann, kann er letztendlich die Mietverträge verlieren. In der Regel schreibt das Gesetz vor, dass der Hausbesitzer das Wohnmobil verkaufen oder aus dem Park entfernen muss, anstatt die Eigentumsrechte an seinem Haus abzutreten. Das Verbringen eines Wohnmobils kann extrem teuer und potenziell schädlich sein, weshalb der Staat spezielle Schutzmaßnahmen für Wohnmobilbesitzer vorsieht.
Die Mobilhemparkplätze im Ventura County haben eine gemischte Eigentumsstruktur, bestehend aus Wohnanlagen mit Bewohnern, Familien- und Einzelbesitzern sowie einem wachsenden Anteil von Unternehmen und Investoren. Wie andere Bezirke und Regionen zieht sich auch das Ventura County zunehmend an Unternehmen und Investoren heran und verändert damit den Wohnungssektor, der früher von Familien- und Einzelbesitzern dominiert war.
Ein Land kann keine Investitionen von Unternehmen in Mietimmobilien verhindern. Es kann jedoch das Wachstum von Unternehmen und deren Marktdominanz durch Investitionen in Sozialwohnungen bekämpfen, indem es staatliche und gemeinnützige Organisationen dazu verpflichtet, Wohnimmobilien zu investieren, die niemals auf dem Markt verkauft werden, Wohnungszulagen akzeptiert und bezahlbaren Mietpreisen für Bedürftige bereitstellt. Diese langfristige Lösung benötigt dringend Unterstützung von unseren gewählten Vertretern auf lokaler und staatlicher Ebene.
Kurz- und mittelfristig können mehrere Maßnahmen dazu beitragen, die Anwohner, insbesondere die am stärksten gefährdeten Gruppen wie Senioren mit festen Einkommen, zu schützen. Viele dieser Maßnahmen existieren bereits, aber wir müssen einen Präzedenzfall schaffen, der verhindert, dass diejenigen, die die Grenzen überschrecken und drastische Mietsteigerungen durchsetzen wollen, Erfolg haben. Die Fälle von 45% Mietsteigerungen für Anwohner von Wohnmobilstellplätzen in Thousand Oaks und Santa Paula durch den Unternehmensinhaber, der beide kürzlich übernommen hat, sind gute Beispiele für solche Versuche. Das Unternehmen klagt beide Städte wegen der Erlaubnis zu den Erhöhungen und das Gericht wird das Ergebnis entscheiden.
Die Festlegung eines voraussichtlichen jährlichen Mietzinslimits ist unerlässlich. Es ist schwer vorstellbar, dass ein Investor eine solche Regelung nicht in seine Investitionsstrategie einbezieht, insbesondere angesichts der steigenden Immobiliensteuern, Versicherungs- und Schuldenlasten. Wenn ein Investor freiwillig einen hohen Preis für einen regulierten Park zahlt, sollten die Anwohner die Kosten dieser Akquisitionstrategie nicht automatisch tragen müssen.
Wir sollten uns der möglichen Schäden bewusst sein, wenn eine Mietpreisprüfungskommission feststellt, dass eine erhebliche Erhöhung über mehrere Jahre hinweg gerechtfertigt ist. Stellen Sie sich vor, eine Mietsteigerung um 30 Prozent würde über drei Jahre hinweg aufgeteilt werden. Das würde eine jährliche Erhöhung um 10 Prozent in den nächsten drei Jahren bedeuten, und für Mietunternehmer mit festen Einkünften wie Senioren wäre dies inakzeptabel.
Staatliche und lokale Regierungen sollten Wohngruppen, die einen Kauf ihres Parks planen, günstige oder gar keine Zinskredite, Kreditgarantien oder technische Hilfe anbieten. Jeder Parkbesitzer, der eine außerordentliche Mietsteigerung beantragt, sollte alle Gründe für die Erhöhung offenlegen und darlegen, wie er sich für den Kauf des Grundstücks entschieden hat. Dabei sollten alle Kosten berücksichtigt werden. Für ältere, behinderte oder mit festen Einkommen lebende Einwohner könnten Regierungen gezielte Mietbeihilfen oder Hartz-Schutzmaßnahmen einführen.
Die Investition in Immobilien, die eine angemessene Rendite bringen können, ist legal. Allerdings entsteht eine Wohnungsfinanzialisierung, wenn Häuser zunehmend als Finanzanlagen behandelt werden, um die Rendite für Investoren zu maximieren, anstatt als Wohnräume zu dienen. Dies führt zu einem erheblichen Risiko für höhere Mieten, Vertreibung und eine verringerte bezahlbare Wohnungsmiete. Kalifornien im Allgemeinen und der Ventura County im Besonderen sollten alle möglichen Maßnahmen ergreifen, um dies unmöglich zu machen.
Jamshid Damooei, Ph.D., ist Professor und Geschäftsführer des Center for Economics of Social Issues (CESI) an der California Lutheran University. Weitere Informationen zu dieser umfassenden Studie finden Sie unter “Die Wohnungskrise in Kalifornien: Ursachen des Problems und Zukunftsaussichten.”